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房租上涨更为深层次的原因是利率过低

[2018-08-22 09:55:27] 来源: 编辑: 点击量:
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导读: 原标题: 房租上涨更为深层次的原因是利率过低本文来自微信公众号:华夏时报(chinatimes),作者:冉学东。近期北京等一线城市房租上涨,成为大家关心的话题,大家把舆论的矛头对准了长租公寓的中

原标题: 房租上涨更为深层次的原因是利率过低

本文来自微信公众号:华夏时报(chinatimes),作者:冉学东。

近期北京等一线城市房租上涨,成为大家关心的话题,大家把舆论的矛头对准了长租公寓的中介,但是经济学常识告诉我们,价格上涨最终取决于供求。

一般而言,作为一个全国性的大市场,供给不可能短期内突然断崖式下降,因为市场调查数据显示,全国主要大中城市中,北京的房租同比涨幅并不是最高。

成都房租同比涨幅高达31%,深圳涨幅也接近30%。此外,还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。

而从环比涨幅来看,长春最高,达到3.39%,天津为3%,只有青岛和哈尔滨的环比增幅为负。

这就是说房租上涨是全国性现象,那就是全国性的房屋出租小于房屋租借需求,因为全国性的房屋供给不可能突然一致性的出现下跌的情况,那就可以推断为全国性需求的突然上涨。

为什么突然租房需求会上升,笔者认为有两个因素:

一个是行政性限购政策,一部分人的购房需求被压抑,他们把购房需求转移到租房需求上;

另外一个原因,今年6月份以来货币政策持续宽松,央行今年已经连续三次释放存款准备金率,并通过公开市场降低市场利率,这导致在所有投资中,购房和租房成为相对收益率高的投资。

货币宽松推高房价,高房价降低房租收益率,当房租收益率低于整个市场利率的时候,房租自然就会补涨。

6月24日,央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点,释放资金约7000亿元,1月央行降准时释放流动性约4500亿元;4月央行宣布降准时净释放资金近4000亿元,前半年央行释放资金达1.5万亿基础货币。

进入7月,央行通过mlf和逆回购持续向市场释放流动性,压低市场利率,流动性再次进入极度宽松状态,市场上资金供给持续过剩,利率水平不断下行,货币市场利率已跌至近几年来的低位,并与央行公开市场操作利率发生倒挂,倒挂程度持续加深。

7月,银行间债券质押式回购利率展开新一轮下行,并纷纷创下阶段新低。隔夜回购利率DR001从接近2.6%的位置一路走低,8月初跌破2%,此后加权平均利率报1.58%。

7天期回购利率DR007也从2.7%一线再次跌到2.5%以下,此后跌破2.3%,报2.25%。中长期货币市场利率下行幅度也非常显著,甚至更大。14天、1个月期回购利率债在过去三周多时间下行70BP左右,21天期回购下行了约100BP,3个月品种则下行了超过150BP。

央行通过降低存款准备金率,最终影响的是金融机构超储率,存款准备金率释放的资金会进入超额储备,而超额储备又用来衡量银行体系流动性充裕程度。

6月末,金融机构超额准备金率为1.74%,较3月末提升0.44个百分点,目前银行超额储备率应该还在上涨。

央行的目的显然是想把流动性引入实体经济,降低融资成本,但是货币政策传导渠道不畅,需求资金的民营中小企业信用不高,信用高的大型国企资金充裕,股市连连阴跌,那么资金就只能进入购房和租房市场。

更为重要的是,房屋总价是租房价格的基础,房价太高,房租价格相比房价还是过低。

上海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》,北京、上海和深圳租金收益率均在1.7%,一二线城市的租金收益率绝大多数没有超过一年期定期存款利率。

也就是说相对于超高的房价,租金是一个洼地,这个洼地总有一天会被填平的。

当然,这个租金收益率是以最新的房价为基础计算的,鉴于最近几年房价飙涨,此前囤积房源的出租房屋者,则要享受超高的收益率。

新房源在边际上决定了房租的价格,全国大中城市房地产价格绝大多数仍然在上涨,那么食利者阶层享受超高收益率的同时,想要通过行政手段降低房租价格,基本上应该是缘木求鱼。

本文来自微信公众号:华夏时报(chinatimes),作者:冉学东。

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